上海專業(yè)合同律師闡述二手房買賣合同的法律要點(diǎn)

　　1.二手房屋買賣合同糾紛案件產(chǎn)生的一部分原因是賣方提高房?jī)r(jià)拒絕履行原合同，或者賣方故意拖延、不及時(shí)配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期辦理貸款手續(xù)，進(jìn)而無法履行合同。另一部分原因是買方在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購(gòu)房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒有能力繼續(xù)履行合同，從而要求解除合同，返還定金或者購(gòu)房款等等。還有一些是部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限，比如首付款的支付時(shí)間、辦理還款解押手續(xù)的時(shí)間、辦理銀行面簽的時(shí)間等等。由于期限約定不明確，導(dǎo)致房屋買賣合同不能順利履行，引發(fā)買賣雙方爭(zhēng)議。

　　2.因?yàn)闋可胬婢薮螅I賣雙方矛盾激烈，無論是提高房屋價(jià)款繼續(xù)履行合同，還是解除合同支付違約金，雙方的訴求預(yù)期差距較大，調(diào)解難度大，以調(diào)解方式結(jié)案的案件僅有兩成左右。

　　3.房屋買賣合同不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄的規(guī)定，應(yīng)按照民事訴訟法關(guān)于合同糾紛管轄的規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。(最高院（2018）最高法民申1175號(hào))

　　4.合同約定履行地點(diǎn)的，以約定的履行地點(diǎn)為合同履行地。合同對(duì)履行地點(diǎn)沒有約定或者約定不明確，爭(zhēng)議標(biāo)的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地;交付不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)所在地為合同履行地;其他標(biāo)的，履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。即時(shí)結(jié)清的合同，交易行為地為合同履行地。合同沒有實(shí)際履行，當(dāng)事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的，由被告住所地人民法院管轄。(民事訴訟法司法解釋第十八條)

　　5.房屋買賣合同的履行需要買賣雙方配合辦理各種手續(xù)，而合同中并非對(duì)所有手續(xù)都約定完備，對(duì)于合同中沒有約定的手續(xù)，買賣雙方大多通過中介機(jī)構(gòu)或者自行電話聯(lián)系，因此案件審理中買賣雙方大多提交錄音、微信截圖等證據(jù)來證明交易過程，這類證據(jù)常需要司法鑒定。

　　6.購(gòu)買二手房首先要核實(shí)清楚現(xiàn)有的戶籍登記情況，是否是出賣人本人及其家庭的戶籍，這涉及出賣人能否實(shí)際將戶籍遷出。如果出賣人在取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)即是通過二手房交易，則可能出現(xiàn)所登記的戶籍為前手房屋買賣合同賣方的情形，這種情況下，出賣人客觀上無法履行將戶籍遷出的義務(wù)。

　　7.共同居住的家庭成員，以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣給他人，該行為對(duì)房屋所有人是否有效，須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)證書、鑰匙是否為房屋所有人持有，對(duì)價(jià)支付情況，買受人實(shí)際占有房屋持續(xù)時(shí)間以及相關(guān)證人證言等綜合判定。(《最高人民法院公報(bào)》2018年第2期)

　　8.應(yīng)當(dāng)約定好違約責(zé)任，尤其是超過一定時(shí)限后按日計(jì)算的違約責(zé)任，這樣可以敦促出賣人盡快履行義務(wù)。同時(shí)應(yīng)注意違約責(zé)任僅能起到敦促賣方盡快遷出的作用。因戶口遷出系行政機(jī)關(guān)的行政職能，不屬于法院的受案范圍，一旦出現(xiàn)未能遷出的情形，買方也僅能要求賣方支付違約金或者賠償損失，無法通過訴訟實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制對(duì)方將戶口遷出的目的。因戶口問題并不影響房屋的實(shí)際使用和過戶登記，所以以此為由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若買方購(gòu)買該房屋的目的就是為了落戶或者子女上學(xué)，可以在合同中明確約定未按約定遷出戶口作為合同解除的條件，在該條件成就時(shí)，買方可以起訴要求解除合同，并另行購(gòu)買其他房屋。

　　9.涉案房屋登記有他人的戶籍也可能影響房屋再次出售時(shí)的價(jià)值，或者房屋再次出售時(shí)涉及該事項(xiàng)的違約責(zé)任，因此即使買方自身沒有落戶的需求，也應(yīng)就該事項(xiàng)與賣方進(jìn)行協(xié)商并在合同中有所約定。出賣人也應(yīng)注意交易房屋是否存在非本人或家庭登記的戶籍，以及自身是否能夠履行將戶籍遷出的義務(wù)，從現(xiàn)實(shí)情況來看，該類案件中賣方往往是因?yàn)榭陀^條件所限無法履行該義務(wù)。由于該項(xiàng)違約責(zé)任往往在超過一定時(shí)限后按日計(jì)算，賣方一旦未履行遷出義務(wù)，將承擔(dān)較高金額的違約金。

　　10.房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設(shè)有抵押權(quán)、是否已被國(guó)家機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施，交易房屋是否為出賣人家庭名下唯一住房，訂約當(dāng)事人是否具備民事行為能力、是否有無權(quán)代理的情形、購(gòu)買人是否具備購(gòu)房資格等等。如果房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

　　上海專業(yè)合同律師兩個(gè)房屋買賣合同導(dǎo)致糾紛的案情經(jīng)過

　　2010年2月22日，呂某通過一家房地產(chǎn)公司，相中了一套房子，經(jīng)與房主彭某協(xié)商后，簽訂了房屋買賣合同。房屋總價(jià)為62萬(wàn)元，當(dāng)天呂某就依合同向彭某支付了定金2萬(wàn)元，并支付給中介方房地產(chǎn)公司信息服務(wù)費(fèi)、代書費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、過戶服務(wù)費(fèi)共計(jì)20880元。當(dāng)時(shí)合同中規(guī)定，呂某應(yīng)該在3月 29日前將首付款25萬(wàn)元(含定金兩萬(wàn)元)交付給彭某。3月24日，房地產(chǎn)公司通知房主彭某接受這筆首付款，但是，彭某借故推遲不來。而后房地產(chǎn)公司多次催促，彭某均不予接收。

　　原來，3月24日，房主彭某與另一買主李某簽訂房屋買賣合同，以61.8萬(wàn)元的價(jià)格將房子賣給了李某。并且，3月26日拿到了李某的首付款 12.8萬(wàn)元，并辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)。后來，彭某還和李某在一家銀行辦理了面簽手續(xù)，李某從銀行貸款購(gòu)房。4月13日，彭某的房屋正式辦理了物業(yè)價(jià)格手續(xù)，房子歸買主李某使用了。自己先買的房子，怎么房主又賣給了別人。一氣之下，呂某將房主彭某告上了法庭。

　　律師點(diǎn)評(píng)：本案屬于一起典型的因同一房屋存在兩個(gè)買賣合同導(dǎo)致的糾紛案件。彭某與呂某簽訂房屋買賣合同之后并未與呂某辦理訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，訴爭(zhēng)房屋登記的所有權(quán)人仍為彭某，彭某對(duì)訴爭(zhēng)房屋仍享有處分權(quán)，不論是呂某與彭某之間簽訂的房屋買賣合同，還是彭某與李某之間簽訂的房屋買賣合同均屬于雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故兩個(gè)房屋買賣合同均為有效合同。

　　彭某已經(jīng)將訴爭(zhēng)房屋交付給李某居住使用，并和李某辦理完畢物業(yè)交割手續(xù)，配合李某成功申請(qǐng)到銀行貸款，李某已實(shí)際交納辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)所需的契稅，彭某本人愿意將訴爭(zhēng)房屋出售給李某。彭某在就訴爭(zhēng)房屋與呂某簽訂買賣合同后又將訴爭(zhēng)房屋出售給李某，彭某的違約行為構(gòu)成根本違約，雖然依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)該解除其與呂某之間的買賣合同，但彭某應(yīng)返還呂某購(gòu)房定金，并應(yīng)該賠償呂某違約金。