中華全國律師協(xié)會律師辦理土地法律業(yè)務操作指引 一

　

　　第一編　　律師辦理土地權屬登記業(yè)務操作指引

　　第一章　　一 般 規(guī) 定

　　第8條  主要法律依據(jù)

　　8.1  《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《農(nóng)村土地承包法》）。

　　8.2  《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《土地管理法實施條例》）。

　　8.3  《土地登記規(guī)則》。

　　8.4  《土地登記辦法》。

　　8.5  《關于變更土地登記的若干規(guī)定》。

　　8.6  《土地登記資料公開查詢辦法》。

　　8.7  《關于辦理土地登記有關問題的通知》。

　　8.8  《關于變更土地登記的若干規(guī)定》。

　　8.9  《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》。

　　8.10  《規(guī)范國有建設用地租賃若干意見》。

　　8.11  《關于國有建設用地抵押登記有關問題的通知》。

　　8.12  《關于劃撥國有建設用地抵押登記有關問題的通知》。

　　8.13  《農(nóng)村集體國有建設用地抵押登記的若干規(guī)定》。

　　8.14  《土地權屬爭議調查處理辦法》。

　　8.15  《最高人民法院關于能否將國有建設用地折價抵償給抵押權人問題的批復》。

　　8.16  《最高人民法院關于同一土地登記在兩個土地證上應如何確認權屬的復函》。

　　第9條  律師辦理土地權屬登記業(yè)務的注意事項

　　律師代辦登記手續(xù)的，要取得并向土地登記機構出具委托人的授權委托書，并按有關規(guī)定辦理授權委托書的公證手續(xù)。代理境外人士申請土地登記的，授權委托書和被代理人身份證明應當依法經(jīng)過公證或者認證；未成年人的土地權利，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。

 

　　第二章　　土地權利設定登記過程中的律師業(yè)務
 

　　第一節(jié)  一 般 規(guī) 定

　　第10條  概念界定

　　土地設定登記是對新設定的土地權利的登記，是在土地初始登記結束后，登記機關對一宗土地上新設定的國有建設用地使用權、所有權和土地他項權利進行的登記。

　　第11條  登記的基本單位

　　登記是以宗地為基本單元，兩宗以上土地的土地使用者，應分宗申請；兩個以上土地使用者共同使用一宗地的，應分別申請；跨縣級行政區(qū)使用土地的，應分別向土地所在地的縣級人民政府土地管理部門申請。

　　第12條  土地權利設定登記的分類

　　12.1  劃撥國有建設用地的設定登記。

　　12.2  出讓國有建設用地的設定登記。

　　12.3  國家作價出資（入股）國有建設用地的設定登記。

　　12.4  租賃國有建設用地的設定登記。

　　12.5  國家授權經(jīng)營國有建設用地設定登記。

　　12.6  集體土地所有權和集體建設用地設定登記。

　　12.7  國有建設用地抵押權設定登記。

　　12.8  國有建設用地出租權設定登記。

　　第13條  申請土地權利登記的必備資料

　　13.1  《土地登記申請書》。

　　13.2  申請人身份證明。

　　13.3  土地權屬來源證明。

　　13.4  地上附著物權屬證明。
 

 

　　第二節(jié)  劃撥國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務

　　第14條  律師應當告知委托人申請條件及申請期限

　　14.1  新開工的大中型建設項目使用劃撥國有建設用地，委托人應當持有縣級以上人民政府的建設用地批準書。在接到建設用地批準書之日起30日內申請，建設項目竣工驗收后，應當在竣工驗收之日起30日內申請。

　　14.2  其他項目使用劃撥國有建設用地，委托人應當持有縣級以上人民政府的批準用地文件。在接到批準用地文件之日起30日內申請。劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，被征地單位應當同時申請集體土地所有權注銷登記或者變更登記。

　　第15條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　15.1  建設用地批準書。

　　15.2  國有建設用地劃撥決定書。

　　15.3  立項批復或相關批準文件，屬于劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，應提供:

　?。?）  農(nóng)用地轉用方案批準文件；

　　（2）  補充耕地方案批準文件；

　?。?）  征用土地批準文件；

　?。?）  原《集體土地所有權證》；

　?。?）  原《集體建設用地證》。

　　15.4  選址意見書。

　　15.5  規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

　　15.6  繳納補償安置費的證明。

　　15.7  地籍調查表、宗地圖等地籍資料。

　　15.8  屬于新開工的大中型建設項目使用劃撥國有建設用地的，應提供:

　?。?）  土地預登記文件；

　?。?）  項目竣工驗收報告。

　　15.9  其他證明文件和資料。

　　第三節(jié)  出讓國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務

　　第16條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　16.1  委托人應該有國有建設用地使用權出讓合同和國有建設用地使用權出讓金支付憑證。

　　16.2  以出讓方式取得國有建設用地的，應當在按出讓合同約定支付全部國有建設用地使用權出讓金后30日內申請。成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有建設用地使用權的，應當在每期付款后30日內申請。

　　第17條  律師應提示委托人申請所需材料

　　17.1  《建設用地批準書》。

　　17.2  規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

　　17.3  《國有建設用地使用權出讓合同》。

　　17.4  出讓金、契稅繳納憑證。

　　17.5  地籍調查表、宗地圖等地籍資料。

　　17.6  其他證明文件和資料。

　　第四節(jié)  國家作價出資（入股）國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務

　　第18條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　18.1  申請人應為改組后的新設企業(yè)，持有國有建設用地入股合同。

　　18.2  應當在簽訂入股合同之日起30日內申請。

　　第19條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　19.1  企業(yè)改制方案及批準文件。

　　19.2  土地資產(chǎn)處置方案及批準文件。

　　19.3  土地估價備案材料。

　　19.4  國有建設用地作價出資(入股)合同。

　　19.5  土地行政主管部門與國有股權持股單位簽訂的委托持股合同。

　　19.6  建設用地批準書。

　　19.7  原《國有土地使用證》。

　　19.8  其他證明文件。

　　第五節(jié)  國家租賃國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務

　　第20條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　20.1  申請人應該有國有建設用地使用權租賃合同。

　　20.2  申請人應當在簽訂租賃合同之日起30日內辦理。

　　第21條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　21.1  國有建設用地租賃批準文件。

　　21.2  國有建設用地使用權租賃合同。

　　21.3  建設用地批準書。

　　21.4  原《國有土地使用證》。

　　21.5  其他證明文件。

　　第六節(jié)  國家授權經(jīng)營國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務

　　第22條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　22.1  申請人應當有國有建設用地經(jīng)營管理授權書。

　　22.2  應在取得國有建設用地經(jīng)營管理授權書后30日內申請。

　　第23條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　23.1  企業(yè)改制方案及批準文件。

　　23.2  土地資產(chǎn)處置方案及批準文件。

　　23.3  土地估價報告?zhèn)浒覆牧稀?/span>

　　23.4  《國有建設用地經(jīng)營管理授權書》。

　　23.5  被授權經(jīng)營國有建設用地公司土地配置材料。

　　23.6  國有建設用地批準書。

　　23.7  原《國有土地使用證》。

　　23.8  其他證明文件。

　　第七節(jié)  集體土地所有權和使用權設定登記中的律師業(yè)務

　　第24條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　24.1  應當在作出申請登記決定，或者接到相關單位和個人依法要求登記書面文件之日起30日內辦理。

　　24.2  使用集體土地進行建設或者生產(chǎn)的，應當在接到有批準權的地方人民政府批準用地文件或者簽訂農(nóng)地使用合同之日起30日內辦理。

　　第25條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　25.1  集體土地所有者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：

　?。?）  土地改革時頒發(fā)的土地所有證；

　?。?）  人民政府和有關部門的批準文件；

　?。?）  權屬界線協(xié)議書；

　?。?）  其他證明文件。

　　25.2  集體土地農(nóng)業(yè)用地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：

　?。?）  人民政府批準文件；

　?。?）  土地承包經(jīng)營合同；

　　（3）  拍賣金支付憑證；

　?。?）  其他證明文件。

　　25.3  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)建設用地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：

　?。?）  人民政府國有建設用地批準文件；

　　（2）  國有建設用地批準書；

　　（3）  聯(lián)營合同；

　?。?）  原《集體土地使用證》；

　　（5）  其他證明文件。

　　25.4  農(nóng)村居民宅基地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：

　?。?）  人民政府的批準文件；

　?。?）  其他證明文件。

　　25.5  集體所有的“四荒”地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件：

　?。?）  “四荒”地承包(租賃)合同或“四荒”地拍賣協(xié)議等；

　?。?）  拍賣金支付憑證；

　?。?）  其他證明文件。

　　第26條  律師辦理本節(jié)法律業(yè)務的注意事項

　　26.1  土地承包經(jīng)營合同的甲方(發(fā)包方、出租方或拍賣方)必須是集體土地所有權人，農(nóng)村集體以外的單位和個人承包農(nóng)業(yè)用地必須得到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。

　　26.2  農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營期限為30年，承包、租賃、拍賣“四荒”地使用權，最長不超過50年。

　　26.3  農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

　　第八節(jié)  國有建設用地抵押權設定登記中的律師業(yè)務

　　第27條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　27.1  申請人為抵押人(土地使用)和抵押權人。

　　27.2  應當在抵押合同簽訂后15日內申請。同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權。

　　第28條  律師應提示委托人申請所需材料

　　28.1  《國有土地使用證》。

　　28.2  主合同和抵押合同。

　　28.3  土地估價報告。

　　28.4  下列其他相關文件：

　?。?）  劃撥國有建設用地使用權抵押的，提交土地行政主管部門批準抵押文件和處置時應交付的土地出讓金數(shù)額；

　?。?）  集體建設用地使用權抵押的，提交集體土地所有權人同意的抵押證明；

　　（3）  抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會同意的抵押證明；

　?。?）  以共有建設用地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。

　　第29條  律師應協(xié)助委托人進行權屬審核

　　29.1  對合同主體的審核：抵押人和抵押權人應簽訂一致的抵押合同。

　　29.2  對國有建設用地的審核：

　?。?）  若為劃撥國有建設用地，則應按照土地行政主管部門確認的抵押宗地的國有建設用地使用權出讓金額證明，在抵押合同中確定實現(xiàn)抵押權時，應當從拍賣所得的地價款中繳納相當于國有建設用地使用權出讓金的款額。

　?。?）  若為集體建設用地，因涉及集體土地轉為國有建設用地，集體建設用地使用權抵押應取得集體土地所有權人同意。

　　29.3  對抵押貸款期限的審核，應小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。

　　29.4  對抵押貸款額的審核，抵押貸款金額應小于土地評估價值，抵押率應當符合金融部門的規(guī)定。

　　29.5  對宗地部分抵押的審核，必須征得有關部門同意。

　　29.6  對一宗地多次抵押的審核，抵押貸款金額的總和應小于國有建設用地使用權及地上建筑物價值。

　　第30條  律師辦理本節(jié)法律業(yè)務的注意事項

　　30.1  為有效設立抵押權，應及時辦理抵押登記。未經(jīng)土地管理部門抵押登記，不能發(fā)生抵押權成立并生效的法律效果。

　　30.2  異地抵押的，必須到土地所在地的原登記機關辦理抵押登記。

　　第九節(jié)  國有建設用地出租權設定登記中的律師業(yè)務

　　第31條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　31.1  申請人為出租人(土地使用者)和承租人。

　　31.2  應當在租賃合同簽訂后15日內提出申請。

　　第32條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　32.1  土地權屬來源證明，《國有土地使用證》和《集體土地使用證》。

　　32.2  劃撥國有建設用地出租批準文件。

　　32.3  國有建設用地出租合同。

　　32.4  有關部門認證的出租地塊開發(fā)投資證明。

　　32.5  其他證明文件。

　　第33條  律師應協(xié)助委托人對權屬進行審核

　　33.1  對申請人的審核

　　33.1.1  出租人應為土地使用者并與《國有土地使用證》或《集體土地使用證》的土地權利人一致。

　　33.1.2  出租人和承租人應與租賃合同簽訂雙方一致。

　　33.2  對土地投資情況的審核，未按國有建設用地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，不得出租。

　　33.3  對土地用途的審核，應符合規(guī)定的國有建設用地的用途。

　　33.4  對租賃期限的審核，應小于國有建設用地使用權出讓期限減去已使用期限的剩余期限。
 

　　第三章    土地變更登記中的律師業(yè)務
 

　　第一節(jié)  一 般 規(guī) 定

　　第34條  概念界定

　　土地變更登記是指在初始土地登記后，土地管理部門對土地所有者、土地使用者以及他項權利擁有者因土地權屬、土地用途等事項發(fā)生變更而進行的土地登記。

　　第35條  土地變更登記的分類

　　35.1  劃撥國有建設用地的變更登記。

　　35.2  出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有建設用地變更登記。

　　35.3  集體土地所有權和國有建設用地變更登記。

　　35.4  土地他項權利變更登記。

　　35.5  名稱、地址和土地用途變更登記。

　　第二節(jié)  劃撥國有建設用地使用權變更登記中的律師業(yè)務

　　第36條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　36.1  申請人為劃撥國有建設用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的變更登記，申請人為售房單位和購房職工。

　　36.2  應當在繳納國有建設用地使用權出讓金后30日內申請；出售公有住房，售房單位和購房職工應當在房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權之日起30日內申請。

　　第37條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　37.1  劃撥國有建設用地補辦出讓手續(xù)的變更登記需要的文件：

　?。?）  政府批準文件；

　?。?）  原《國有土地使用證》；

　?。?）  《國有建設用地使用權出讓合同》；

　　（4）  國有建設用地使用權出讓金及有關稅費繳納憑證；

　?。?）  其他證明文件。

　　37.2  出售公有住房引起的劃撥國有建設用地變更登記需要的文件：

　?。?）  公房出售批準文件；

　　（2）  原《國有土地使用證》；

　?。?）  權利人為購房職工的《房屋所有權證》；

　?。?）  售房單位與購房職工簽訂的售房合同；

　?。?）  其他證明文件。

　　第三節(jié)  出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營

　　國有建設用地使用權變更登記中的律師業(yè)務

　　第38條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　38.1  申請人為出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有建設用地使用權的轉讓人和受讓人，其中因處分抵押財產(chǎn)涉及國有建設用地使用權轉讓的，申請人為抵押人(使用者)、抵押權人和受讓人。

　　38.2  申請期限。

　　38.2.1  以作價出資(入股)方式轉讓的，在作價出資(入股)合同簽訂之日起30日內。

　　38.2.2  依法轉讓土地使用權的，或因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的，在轉讓合同簽訂后30日內，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內。

　　38.2.3  單位合并、分立和企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內或接到上級主管部門的批準文件后30日內。

　　38.2.4  處分抵押財產(chǎn)的，在抵押財產(chǎn)處分后30日內。

　　第39條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　39.1  原《國有土地使用證》。

　　39.2  土地稅費繳納證明。

　　39.3  除了以上權屬證明文件外，各類出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有建設用地使用權變更登記，還應提交以下證明文件：

　?。?）  以入股方式轉讓的，提交入股合同。

　?。?）  國有建設用地使用權轉讓的，提交轉讓合同、轉讓地塊投資證明、商品房預售登記備案材料、稅費繳納憑證。

　　（3）  單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同及上級主管部門的批準文件。

　　（4）  處分抵押財產(chǎn)的，提交處分抵押財產(chǎn)的證明文件。

　　第40條  律師辦理本章法律業(yè)務的注意事項

　　律師應特別提示受讓人，其國有建設用地使用權轉讓未經(jīng)土地登記管理部門轉移登記，不得對抗第三人。為防止轉讓人一地多售等非法行為侵害買受人權益，應及時辦理轉移登記。

　　第四節(jié)  集體土地所有權和使用權變更登記中的律師業(yè)務

　　第41條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　申請人為權屬變更前后的權利人。應在接到有關協(xié)議批準文件后30日內辦理。

　　第42條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　42.1  集體土地所有權變更登記所需材料：

　?。?）  原《集體土地所有權證》；

　　（2）  農(nóng)用地交換調整協(xié)議；

　　（3）  農(nóng)用地交換調整批準文件；

　?。?）  土地征用協(xié)議及批準文件；

　?。?）  其他證明文件。

　　42.2  集體建設用地使用權變更登記所需材料

　?。?）  原《集體土地使用證》；

　?。?）  集體建設用地使用權轉移協(xié)議；

　?。?）  轉移協(xié)議批準文件；

　?。?）  其他證明文件。

　　第五節(jié)  土地他項權利變更登記律師業(yè)務

　　第43條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　43.1  申請人是土地他項權利關系人。在國有建設用地使用權抵押期間，抵押合同的項目內容發(fā)生變更的，申請人為抵押人和抵押權人。應當在抵押合同發(fā)生變更之日起15日內申請。

　　43.2  經(jīng)抵押權人同意，抵押的國有建設用地使用權依法轉讓的，申請人為抵押人、抵押權人和受讓人。應當在申請辦理國有建設用地使用權轉讓登記的同時申請。

　　43.3  抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的，申請人為抵押人和抵押權人。應當在期滿之日起15日內申請。

　　43.4  國有建設用地使用權出租期間，租賃合同的項目內容發(fā)生變更的，申請人為出租人和承租人。應當在租賃合同發(fā)生變更之日起15日內申請。

　　43.5  國有建設用地使用權出租期間依法轉讓的，申請人為出租人、承租人和受讓人。應在申請辦理國有建設用地使用權轉讓登記的同時辦理。

　　43.6  國有建設用地使用權出租期滿，續(xù)簽出租合同的，申請人為出租人和承租人。應在期滿之日起15日內申請。

　　43.7  依法繼承土地他項權利的，申請人為原土地他項權利關系人和繼承人。應在辦理繼承手續(xù)之日起30日內申請。

　　43.8  其他形式土地他項權利變更的，申請人為當事人。應當在變更事實發(fā)生之日起30日內申請。

　　第44條  律師應提示委托人申請所需材料

　　44.1  原抵押合同、租賃合同等。

　　44.2  原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書》。

　　44.3  變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等。

　　44.4  有關批準文件。

　　44.5  其他證明文件。

　　第六節(jié)  名稱、地址和土地用途變更登記律師業(yè)務

　　第45條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　45.1  名稱、地址和土地用途變更登記的申請人應為土地權利人。

　　45.2  委托人申請的時限

　　45.2.1  名稱、地址發(fā)生變更的，應當在變更之日起30日內申請。

　　45.2.2  國有建設用地的用途發(fā)生變更的，應當在批準變更之日起30日內申請。

　　45.2.3  農(nóng)村集體所有土地進行農(nóng)業(yè)結構調整涉及已登記地類變化的，應當在農(nóng)業(yè)結構調整后30日內申請。

　　45.2.4  集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的，應當在接到有批準權的地方人民政府批準文件之日起30日內申請。

　　第46條  律師應提示委托人申請所需材料

　　46.1  《國有建設用地登記申請表》。

　　46.2  原《國有土地使用證》、《集體土地所有權證》等。

　　46.3  地上建筑物、附著物權屬證明。

　　46.4  名稱變更證明文件。

　　46.5  地址變更登記的，需提交有關單位(地名辦)批準的地址變更證明文件。

　　46.6  國有建設用地用途發(fā)生變更的，申請人應提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等部門批準用途改變的文件，以出讓方式取得國有建設用地的用途發(fā)生變更的，土地使用者還應當提交簽訂的國有建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議，或者重新簽訂的國有建設用地使用權出讓合同。

　　46.7  農(nóng)村集體所有土地進行農(nóng)業(yè)結構調整涉及已登記地類變化的，申請人應提交農(nóng)業(yè)部門或其他有批準權部門的批準文件；集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的，申請人應提交地方人民政府批準用途改變的文件。

　　46.8  宗地圖。

　　46.9  其他證明文件。
 

第四章　　土地注銷登記中的律師業(yè)務

　　第47條  概念界定

　　注銷土地登記是指土地權利消滅或因其他原因致使原登記內容失去效力，而由土地登記機關將已登記的內容進行注銷的變更登記。

　　第48條  律師應告知委托人申請條件及申請期限

　　48.1  集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮(zhèn)居民的，申請人為原集體土地所有權人。應當在集體土地被全部征用或者辦理農(nóng)轉非的同時申請。

　　48.2  縣級以上人民政府依法收回國有建設用地使用權的，申請人為原國有建設用地使用權人。應當在土地行政主管部門收回國有建設用地使用權的同時申請。

　　48.3  國有建設用地使用權出讓或者租賃期屆滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準的，申請人為原國有建設用地使用權人或原國有建設用地使用權承租人。應當在期滿之日前15日內申請。

　　48.4  因自然災害等造成國有建設用地權利滅失的，申請人為國有建設用地使用權人；因自然災害等造成集體土地權利滅失的，申請人為集體土地所有權人；權利滅失的土地為集體建設用地的，申請人還應當包括集體建設用地使用權人。應當在土地權利滅失后申請。

　　48.5  土地他項權利終止，包括國有建設用地使用權出租終止和國有建設用地使用權抵押終止。前者的申請人為出租人和承租人；后者的申請人為抵押人和抵押權人，還可能包括因處分抵押國有建設用地使用權而產(chǎn)生的新的國有建設用地使用權人。應當在該土地他項權利終止之日起15日內申請。

　　第49條  律師應提示委托人申請所需要的材料

　　49.1  注銷土地登記申請書。

　　49.2  土地證書包括，土地所有權證書或國有建設用地使用權證書或土地他項權利證書。

　　49.3  土地滅失或土地權利終止證明文件。

　　49.3.1  集體所有的土地依法被全部征用的，申請人應當提交縣級土地行政主管部門開具的該集體所有的土地已被全部征用的證明文件，或者其他有證明效力的文件資料。

　　49.3.2  農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮(zhèn)居民的，申請人應當提交有批準權的部門簽發(fā)的該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮(zhèn)居民的批準文件。

　　49.3.3  縣級以上人民政府依法收回國有建設用地使用權的，申請人應提交縣級以上人民政府簽發(fā)的收回該國有建設用地使用權的文件。

　　49.3.4  國有建設用地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準的，申請人應當提交縣級以上人民政府以國有建設用地所有者身份，與土地使用者或土地承租者簽訂的國有建設用地使用權出讓合同，或者國有建設用地使用權租賃合同。

　　49.3.5  因自然災害等造成土地權利滅失的，申請人應當提交有充分效力的土地權利滅失的證明材料。

　　49.3.6  土地他項權利終止的，申請人應當提交土地他項權利合同(國有建設用地使用權出租的，為國有建設用地使用權租賃合同，國有建設用地使用權抵押的，為國有建設用地使用權抵押合同，或包括國有建設用地使用權抵押內容的經(jīng)濟合同)，以及其他土地他項權利終止證明材料。

　　第50條  律師應特別提示委托人，如果不按照規(guī)則規(guī)定申請注銷登記，土地登記機關可直接辦理注銷土地登記，并通知注銷結果。
 

　　第五章    土地權屬爭議業(yè)務中的律師業(yè)務
 

　　第一節(jié)  一 般 規(guī) 定

　　第51條  調查申請

　　土地權屬爭議經(jīng)協(xié)商不能解決的，當事人可以依法向縣級以上人民政府，或者鄉(xiāng)級人民政府，或者國土資源行政主管部門提出調查處理申請。

　　第52條  調查處理機關

　　縣級以上國土資源行政主管部門負責土地權屬爭議案件（以下簡稱爭議案件）的調查和調解工作；對需要依法作出處理決定的，擬定處理意見，報同級人民政府作出處理決定。

　　第二節(jié)  土地權屬的確定

　　第53條  國家土地所有權的確定

　　53.1  城市市區(qū)范圍內的土地，國家依法征收的土地。

　　53.2  國家鐵路線路、車站、貨場用地以及依法留用的其他鐵路用地，縣級以上（含縣級）公路鐵路用地。

　　53.3  國有電力、通信設施用地，但國有電力通信桿塔占用農(nóng)民集體所有的土地，未辦理征收手續(xù)的除外，縣級以上（含縣級）水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地。

　　53.4  其他依法應屬于國家所有的土地。

　　第54條  集體土地所有權的確定

　　54.1  土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有。

　　54.2  農(nóng)村集體所有的土地，按目前該村農(nóng)民集體實際使用的本集體土地所有權界線確定所有權。

　　54.3  農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，應視為現(xiàn)使用者所有；連續(xù)使用不滿20年，或者雖滿20年但在20年期滿之前所有者曾向現(xiàn)使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確定土地所有權。

　　54.4  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設施用地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或農(nóng)民集體所有。

　　54.5  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)使用本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體所有的土地，依照有關規(guī)定進行補償和安置的，土地所有權轉為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。經(jīng)依法批準的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設施，公益事業(yè)使用的農(nóng)民集體土地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)民集體所有。

　　54.6  農(nóng)民集體經(jīng)依法批準以國有建設用地作為聯(lián)營條件與其他單位或個人舉辦聯(lián)營企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批準以集體所有土地的使用權作價入股，創(chuàng)辦外商投資企業(yè)和內聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，集體土地所有權不變。

　　第55條  國有建設用地的確定

　　55.1  國有建設用地給直接使用土地的具有法人資格的單位或個人，另有規(guī)定的除外。

　　55.2  因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準，可將國有建設用地確定給實際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復使用的土地，由當?shù)乜h級以上人民政府收回國有建設用地。

　　55.3  原宗教團體、寺觀教學等宗教活動用地，被其他單位占用，原使用單位因恢復宗教活動需要退還使用的，應按有關規(guī)定予以退還，確屬無法退還或者國有建設用地有爭議的，經(jīng)協(xié)商、處理后確定國有建設用地。

　　55.4  軍事設施用地（含靶場、試驗場、訓練場）依照解放初土地接收文件和人民政府批準征用或劃撥土地的文件確定國有建設用地。國有建設用地有爭議的，按照國務院、中央軍委有關文件規(guī)定處理后，再確定國有建設用地。

　　55.5  國家確定的保留或地方代管的軍事設施用地的國有建設用地確定給軍隊，現(xiàn)由其

　　他單位使用的，可依照有關規(guī)定確定為他項權利。

　　55.6  經(jīng)國家批準撤銷的軍事設施，其國有建設用地依照有關規(guī)定，由當?shù)乜h級以上人民政府收回并重新確定使用權。

　　55.7  依法接收、征用、劃撥的鐵路線路用地及其他鐵路設施用地，現(xiàn)仍由鐵路單位使用的，其使用權確定給鐵路單位。鐵路線路路基兩側依法取得使用權的保護用地，使用權確定給鐵路單位。

　　55.8  駐機關、企事業(yè)單位內的行政管理和服務性單位，經(jīng)政府批準使用的土地，可以由土地管理部門商被駐單位規(guī)定土地的用途和其他限制條件后，分別確定實際土地使用者的國有建設用地，但租用房屋的除外。

　　55.9  原鐵路、公路、水利、電力、軍隊及其他單位和個人使用的土地，1982年5月《國家建設征用土地條例》公布之前，已經(jīng)轉由其他單位或個人使用的，除按照國家法律和政策應當退還的，其國有建設用地可確定給實際土地使用者，但嚴重影響上述部門的設施安全和正常使用的，暫不確定國有建設用地，按照有關規(guī)定處理后，再確定國有建設用地。1982年5月以后非法轉讓的，經(jīng)依法處理后再確定使用權。

　　55.10  以國有建設用地為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據(jù)批準文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定國有建設用地，但1982年《國家建設征用土地條例》公布后合建的，應依法辦理土地轉讓手續(xù)后再確定國有建設用地。

　　55.11  以出讓方式取得國有建設用地或以劃撥方式取得的國有建設用地，補辦出讓手續(xù)后作為資產(chǎn)入股的，國有建設用地確定給股份制企業(yè)。國家以國有建設用地作價入股的，國有建設用地確定給股份制企業(yè)。國家將國有建設用地租賃給股份制企業(yè)的，國有建設用地確定給股份制企業(yè)。企業(yè)以出讓方式取得的國有建設用地或以劃撥方式取得的國有建設用地補辦出讓手續(xù)后，出租給股份制企業(yè)的，國有建設用地不變。

　　55.12  法人之間合并，依法屬于應當以有償方式取得國有建設用地的，原國有建設用地人應當辦理有關手續(xù)，有償取得國有建設用地；依法可以劃撥形式取得國有建設用地的，可以辦理劃撥土地權屬變更登記，取得國有建設用地。

　　第56條  集體土地建設用地使用權的確定

　　56.1  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。對多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用。

　　56.2  1982年2月國務院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過當?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫時按照現(xiàn)在實現(xiàn)使用面積，確定集體土地建設用地使用權。

　　56.3  自1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至1987年1月《土地管理法》開始施行時止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，超過部分按1986年3月中共中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關規(guī)定處理后，按處理后實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。

　　56.4  符合當?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權。

　　56.5  非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，集體建設用地由集體收回。

　　56.6  接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣?guī)定標準，按照有關規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫時確定其集體建設用地使用權。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體建設用地使用權。

　　56.7  空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定集體建設用地使用權。已經(jīng)確定使用權的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。

　　第三節(jié)  土地權屬爭議中的律師業(yè)務

　　第57條  律師可以接受土地權屬爭議任一方委托，代理行政和訴訟程序。

　　第58條  若作為與土地管理部門相對一方的代理人，律師應當提示委托人：

　　（1）  對土地管理部門不予受理的決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》，申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　（2）  土地管理部門決定受理后，認為承辦人員與案件處理有利害關系的，有權請求該承辦人員回避。承辦人員是否回避，由受理案件的土地管理部門決定。

　　（3）  在土地權屬爭議解決之前，任何一方不得改變土地的現(xiàn)狀和破壞土地上的附著物，不得影響生產(chǎn)和在有爭議的土地上興建建筑物和其他附著物。擅自在有爭議的土地上興建建筑物和其他附著物的，土地管理部門有權責令停止施工。

　?。?）  土地管理部門對受理的土地權屬爭議案件，應當在查清事實、分清責任的基礎上先行調解。調解應當符合自愿、合法的原則。調解達成協(xié)議的，應當制作調解書。調解書經(jīng)當事人簽名或者蓋章，調處人員署名并加蓋土地管理部門的印章后生效。律師應當提示當事人，生效的調解書具有法律效力，是土地登記的依據(jù)。

　　（5）  土地權屬爭議處理完后，當事人應及時向土地管理部門申請土地權屬登記。   上海長寧區(qū)土地法律律師事務所