隨著近兩年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛越來越多，其中似乎利用“房地產(chǎn)投機”的上述風險進行惡性投機。為了取得樓價飆升帶來的好處，地產(chǎn)代理作為炒家與發(fā)展商勾結(jié)，發(fā)展商拒絕承認自行買賣樓宇的約束力，結(jié)果令消費者面對買樓的尷尬，買樓的身分得不到承認，炒家炒高樓價。這種行為擾亂了房地產(chǎn)市場的秩序，也違反了“住房不投機”的原則。上海律師就來為您回答一下相關(guān)的情況。

　　一、海南現(xiàn)有住房制度的出售

　　2020年3月7日，海南省經(jīng)濟新聞信息辦公室召開發(fā)布會，介紹中國海南省委辦公廳、省政府辦公廳當日出臺的《關(guān)于企業(yè)建立一個房地產(chǎn)行業(yè)市場進行平穩(wěn)持續(xù)健康教育發(fā)展我國城市管理主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》）。2020年3月9日起至今，該《通知》具體研究內(nèi)容在海南省政府官網(wǎng)上已無法實現(xiàn)查詢，但截止本文發(fā)稿，官方數(shù)據(jù)沒有自己發(fā)布撤銷上述《通知》的相關(guān)國家政策。

　　通知要求，各部門要統(tǒng)一要求，分工負責，落實主要責任，完善住房制度，明確政策分類，規(guī)范市場秩序，落實目標任務(wù)，加強組織領(lǐng)導。其核心內(nèi)容是建立城市主體責任制，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，并提出發(fā)展保障性住房，以及落實當?shù)鼐用穸噘彿空吆蜕唐贩夸N售制度。

　　目前，預(yù)售仍是我國房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)允許的一種銷售方式。預(yù)售制下存在哪些問題？現(xiàn)有的房屋銷售體系對房地產(chǎn)企業(yè)有何影響？海南的政策會引發(fā)全國跟進嗎？預(yù)售制度下如何促進房地產(chǎn)行業(yè)合規(guī)？本文將對此進行探討。

　　二、房地產(chǎn)預(yù)售制度存在的問題

　　現(xiàn)房銷售是指消費者在購買時具備即買即可進行入住的，即開發(fā)商已辦妥所售商品房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者通過簽訂商品房交易買賣雙方合同后，立即分析可以提高辦理企業(yè)入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有一個擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能我們稱之為現(xiàn)房。

　　根據(jù)建設(shè)部1995年頒布并于2001年修訂的城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，商品房預(yù)售開發(fā)商必須符合下列法定條件:

　　(1)開發(fā)商已繳納全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未設(shè)定抵押；

　　(2)持有建筑規(guī)劃許可證和建筑許可證

　　(3)按預(yù)售商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定建設(shè)進度和竣工交付時間；

　　(4)同金融服務(wù)機構(gòu)發(fā)展已經(jīng)通過簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

　　(5)向縣級以上人民政府中華民國物業(yè)管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，商品房在境外預(yù)售的，同時領(lǐng)取《商品房境外預(yù)售許可證》。

　　海南省提出改革商品房預(yù)售制度是一個大動作，可以看作是一個信號，也符合住房制度改革的大方向。商品房預(yù)售制度主要是借鑒香港的經(jīng)驗，有助于在樓市發(fā)展初期為開發(fā)商和項目開發(fā)提供融資。

　　因此，商品房預(yù)售制度有利于開發(fā)商，但可能會對購房者造成一定的不利影響，尤其是在購房過程中一旦發(fā)生糾紛、矛盾，可能會損害消費者的權(quán)益。房地產(chǎn)預(yù)售制度存在的主要問題如下:預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓導致房價上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

　　商品房進行預(yù)售合同是由房地產(chǎn)市場開發(fā)一個企業(yè)（預(yù)售方）與購房者（預(yù)購方）簽訂，由預(yù)購方先支付作為定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同可以約定一定時間內(nèi)將建成的商品房土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面技術(shù)協(xié)議。

　　預(yù)售商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指預(yù)售商品房的預(yù)售，預(yù)購者將購買未完成交付的預(yù)售商品房的另一種轉(zhuǎn)讓方式，俗稱“房地產(chǎn)炒作”、這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)售合同原始買受人向第三人轉(zhuǎn)讓權(quán)利和義務(wù)，使第三人與預(yù)售人建立新的民事法律關(guān)系，并且預(yù)售合同的內(nèi)容不改變轉(zhuǎn)讓形式。

　　上海律師提醒大家，我國合同法規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人時，應(yīng)當征得對方的同意。換句話說，未建成單位的買賣必須經(jīng)過地產(chǎn)代理商同意，否則對地產(chǎn)代理商沒有約束力，而無形的消費者即使已經(jīng)向地產(chǎn)代理商支付了部分樓價，也會處於被動地位，但其買家身份能否確立，仍然掌握在地產(chǎn)發(fā)展商的手中。