一、網(wǎng)簽是什么

　　網(wǎng)簽其實顧名思義就是網(wǎng)上簽約，一般就是交易雙方簽訂合同了之后去相關(guān)部門備案之前的這個過程。最后每一所房產(chǎn)都會有一個網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行公布。用戶可以在系統(tǒng)里查到這個網(wǎng)簽號。其實網(wǎng)簽的作用有一個很重要的點就是打擊“一房多賣”，一般來說房屋買賣在簽訂合同這個環(huán)節(jié)的話，即使合同訂立，也不能說明這個房子就屬于你，因為簽訂的合同是可以撤銷的。這個時候網(wǎng)簽就是這個“保險栓”，網(wǎng)簽完成之后將會進行備案，會拴上這個“保險栓”。最終房地產(chǎn)管理部門審核后會返回一個備案號，此備案號是唯一的，在網(wǎng)上輸入備案號可以查詢房屋的相關(guān)信息。一旦在網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)備案之后，這個房產(chǎn)就鎖定了。
 

　　一般來說正常的程序是這樣的：選定時間—準備資料—確認條款——完成。

　　1.交易雙方根據(jù)【商品房定金協(xié)議（網(wǎng)上也要公示的那份）/房屋買賣合同文本】協(xié)商擬定好相關(guān)的條款；

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)商通過網(wǎng)上簽約的系統(tǒng)可以打印出來協(xié)議/合同（已經(jīng)由雙方確認）；

　　3.交易雙方簽字蓋章，做最后一步確認；

　　4.這個時候網(wǎng)上的電子樓盤表上就會注明該商品房已經(jīng)被預(yù)訂或者已經(jīng)有簽約（如下圖）；

　　每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在24小時內(nèi)完成。
 

　　新房：新房一般是在簽訂購房合同時就會同時在線上網(wǎng)簽了，一般開發(fā)商會有身份采集器，直接采集身份證信息在房管部門的官網(wǎng)上網(wǎng)簽，當然也有線下簽訂的，在簽合同時可以詢問售樓小姐。

　　二手房：二手房一般由中介在房管部門網(wǎng)上進行網(wǎng)簽，買賣雙方不用管；如果是自由交易的話，是去當?shù)胤抗芫诌M行網(wǎng)簽打印的。
 

　　網(wǎng)簽合同在未撤銷的情況下，此套房子是不能進行二次網(wǎng)簽的。如果終止了交易，新房和開發(fā)商溝通撤銷網(wǎng)簽；二手房和房東溝通好后去房管局現(xiàn)場撤銷網(wǎng)簽。網(wǎng)簽撤銷后，此套房屋才可以重新網(wǎng)簽。

 

　　二、網(wǎng)簽后多久能拿到房產(chǎn)證

　　網(wǎng)簽和拿房產(chǎn)證關(guān)系并不是非常大，不能影響房產(chǎn)證的辦理過程和時間。
 

　　新房：交房后，開發(fā)商會批量辦理房產(chǎn)證。一般是在購房合同上的“承諾交房時間”的一年或者一年半，否則會承擔違約責任，所以網(wǎng)簽時間并不能影響辦理房產(chǎn)證時間。
 

　　二手房：只有沒有查封、抵押、涉及到法律問題，可以正常交易，那么用網(wǎng)簽合同可以直接辦理過戶手續(xù)，只需要規(guī)定的幾個工作日（各地不同）就可以拿到房產(chǎn)證。
 

　　三、網(wǎng)簽信息包含什么

　　這些信息包括：a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息：企業(yè)資質(zhì)及證書號、銀行信用等級、獲獎情況、企業(yè)地址、法定代表人姓名、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等；
 

　　b.樓盤信息：如綠化率、容積率、間距，總建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、擬售價格，開竣工日期、開盤日期；
 

　　c.其他信息：前期物業(yè)服務(wù)約定期限及前期物業(yè)服務(wù)收費標準；商品房預(yù)售許可證號或房地產(chǎn)權(quán)證號、商品房代理銷售機構(gòu)信息、以及房地產(chǎn)權(quán)利是否被限制等情況。

　　四、網(wǎng)簽常見的問題

　　購房網(wǎng)簽是為購房的買賣協(xié)議備案，實在房屋管理部門進行的，并在網(wǎng)上公示，網(wǎng)簽號可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽的信息，這里的現(xiàn)實意義就是，已經(jīng)網(wǎng)簽過的房屋，無法進行第二次網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之后將會進行備案，這里有開發(fā)商備案（說明企業(yè)有預(yù)售證有出售價格有賣房資格）和購房合同備案（購房合同有了法律效力）。請注意，在這里，網(wǎng)簽是不具備購房合同的法律效益的，只有網(wǎng)簽之后進行了備案，才能夠有法律效力。

　　其他在網(wǎng)簽過程中還會有一些規(guī)則上的程序性的問題需要大家注意的：
 

　　1）認定錯位面積：在開發(fā)商的面積確認環(huán)節(jié)經(jīng)常會出現(xiàn)問題，如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)，進行面積確認及面積差異處理的時候，應(yīng)當在條款“面積差異處理”里面明確好面積發(fā)生誤差時，雙方應(yīng)該如何處理方式。

　　交房日期：一定要認準交房日期！資金不足而延期交房是常有的事，預(yù)售合同往往可以在這上面做文章，有以下幾種可能：只注明竣工日期，不注明交付使用日期；或者用模糊語音來說明交房時間，比如“......之后（水電氣安裝、質(zhì)量驗收合格、小區(qū)配套完善）”；

　　這個時候一定要住在合同上面注明“x年x月x日”，并且確定好不能按時的責任。

　　2）辦理漏洞網(wǎng)簽的時候，代表的含義是：a.開發(fā)商有預(yù)售證（土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證），買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵就在這里；b.購房者有購房資格，且滿足購房資格；c.選房完成；d.合同已經(jīng)簽訂；e.交易雙方在售樓部和房屋管理中心完成了程序。

　　在這里最需要大家注意的是，有的開發(fā)商或房東會沒有取得預(yù)售證和其他的相關(guān)證明，就開始以“比樓面價多3000就可以鎖定了，要不開盤就什么都搶不到了”、“雖然沒有預(yù)售證但是是因為上面的程序問題，我們先簽合同”、“這個賣房的房東要先簽合同，別的證明還要等......才能......”之類的理由，與購房者簽訂協(xié)議和合同，這些情況都是沒有辦法網(wǎng)簽的。而且自身的購房資格沒有經(jīng)過驗證和核準，也不能進行網(wǎng)簽。
 

　　3）法律效力不能進行網(wǎng)簽也就自然而然不能備案，沒有備案，合同是不具備法律效力的，望大家周知！

　　網(wǎng)簽在前，備案在后，備案是以網(wǎng)簽完成為前提的，只有備案之后房屋買賣才算是正式生效！之前是不具備法律效力的！因為商品房買賣合同只有到房地產(chǎn)交易中心登記備案才能生效。

　　備案要在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。網(wǎng)簽的時候一定要核準條款，提出修改意見或者雙方協(xié)商千萬不要相信類似“這個所有人都是一樣的，不可以更改的，或者是這個不搭界的，大家都不會改”這樣的說法，甚至如果不能協(xié)商法律程序上是可以協(xié)商撤銷網(wǎng)簽的，不進行網(wǎng)簽。

　　網(wǎng)簽時一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。網(wǎng)簽時一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。

　　4）價格規(guī)避這其中涉及2個概念：網(wǎng)簽價、合同價。

　　網(wǎng)簽價：網(wǎng)簽合同中約定的價格，它決定了你要交多少稅；

　　合同價：房屋的實際成交價格，是買家最終支付給賣家的總金額。

　　一些買房人會通過做低網(wǎng)簽價的方式來少交稅，這是需要雙方協(xié)商的，但是，絕對不能低于交易中心的評估價。財秘提醒！這種行為是不合法的，一旦買家根據(jù)低報的過戶價付款，會造成賣家損失。上海房屋買賣律師事務(wù)所咨詢