“房改房”也稱已購(gòu)公房，是指根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行房改政策的有關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過(guò)優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該房屋的職工，職工對(duì)其享有部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)的居住用房。下面由上海房產(chǎn)買賣律師給大家詳細(xì)說(shuō)明這方面的法律知識(shí)。

　　“房改房”是我國(guó)特定歷史時(shí)期的政策福利分房，它具有出售對(duì)象的特定性、出售價(jià)格的非市場(chǎng)性、享受優(yōu)惠政策的一次性等特殊屬性，與商品房的屬性截然不同，因此，判斷其權(quán)屬既不能簡(jiǎn)單依據(jù)出資時(shí)間和出資來(lái)源，也不能以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間，而應(yīng)該從特定歷史時(shí)期的背景出發(fā)，充分考慮國(guó)家政策制定的初衷，作出符合現(xiàn)實(shí)國(guó)情的判斷，既要符合法律條文和政策的雙重要求，又要做到對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的公平認(rèn)定。

　　如果繼承的房產(chǎn)是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間使用工齡購(gòu)買，則必然為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬于被繼承人的部分則為遺產(chǎn)，可以繼承。如果繼承的房產(chǎn)是在夫妻一方死亡后購(gòu)買，購(gòu)買時(shí)享受了已死亡配偶的工齡優(yōu)惠，這種情況下，該房產(chǎn)是夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，必須綜合考慮以下因素進(jìn)行認(rèn)定：（1）購(gòu)房合同簽署時(shí)間；（2）購(gòu)房款是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)；（3）工齡優(yōu)惠是政策性補(bǔ)貼還是財(cái)產(chǎn)性權(quán)益等等；（4）在享受了已故配偶生前工齡優(yōu)惠政策購(gòu)買了房屋后，又于再婚期間用再婚期間夫妻共同財(cái)產(chǎn)補(bǔ)交了剩余房款，取得了房屋產(chǎn)權(quán)的情況，如何認(rèn)定，再婚的配偶的權(quán)益如何保障。

　　對(duì)此法律界曾有兩種截然不同的處理意見(jiàn)。

　　第一種意見(jiàn)是最高院的答復(fù)意見(jiàn)，即已被廢止的[2000]法民字第4號(hào)復(fù)函，認(rèn)為購(gòu)買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益，故應(yīng)以購(gòu)房款是否夫妻雙方的共同積蓄作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士稱為“房款來(lái)源”判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二種意見(jiàn)是建設(shè)部的答復(fù)意見(jiàn)，即建住房市函[1999]005號(hào)《關(guān)于唐民悅房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問(wèn)題的復(fù)函》，認(rèn)為只要購(gòu)買“房改房”時(shí)享受了已故配偶的工齡優(yōu)惠就一律作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。常被法律人士稱為“福利政策”判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　兩種答復(fù)意見(jiàn)截然不同曾一度給“房改房”權(quán)屬認(rèn)定帶來(lái)很多困擾和矛盾。然而，2013年4月8日起施行的法釋[2013]7號(hào)《最高人民法院關(guān)于廢止部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件(第十批)的決定》，明文廢止了《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》([2000]法民字第4號(hào))這部司法解釋性文件，給法律界公證界及房產(chǎn)管理部門等帶來(lái)了巨大影響。它將對(duì)享受已故配偶工齡優(yōu)惠所購(gòu)“房改房”的權(quán)屬認(rèn)定依據(jù)，由以簡(jiǎn)單的“房款來(lái)源”作為判斷標(biāo)準(zhǔn)而被以是否享受“福利政策”的標(biāo)準(zhǔn)所取代，即以是否使用了權(quán)利人一方的包括工齡優(yōu)惠在內(nèi)的各種房改福利優(yōu)惠來(lái)做基本的判斷原則。

　　“房改房”是國(guó)家根據(jù)職工工齡、職務(wù)、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價(jià)值計(jì)算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利，是我國(guó)特定歷史時(shí)期依靠國(guó)家政策保障實(shí)施的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)與我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低工資制度、住房實(shí)行福利性實(shí)物分配制度密不可分的。

　　這種政策性優(yōu)惠福利相當(dāng)于是對(duì)職工的一種工資差額的補(bǔ)償，只是表現(xiàn)形式不同于一般的財(cái)產(chǎn)，但仍屬于是財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。職工生前沒(méi)有實(shí)際取得并不能就此否定他對(duì)這種財(cái)產(chǎn)性權(quán)益的擁有資格。根據(jù)現(xiàn)行房改政策，房改售房并不會(huì)因?yàn)橐环剿劳龆苡绊懀诼毠とナ篮?，這種財(cái)產(chǎn)性權(quán)益常常會(huì)通過(guò)配偶的購(gòu)買行為轉(zhuǎn)化為房屋形態(tài)，將工齡優(yōu)惠折扣通過(guò)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出來(lái)，因此，職工去世后，配偶用其工齡折扣購(gòu)買房改房，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬去世職工與配偶共同所有已成通說(shuō)，也比較公平。

　　享受了已故配偶生前工齡優(yōu)惠政策，購(gòu)買了“房改房”的部分產(chǎn)權(quán)后，又于再婚期間補(bǔ)交余款取得了房屋全部產(chǎn)權(quán)的，該“房改房”的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該如何認(rèn)定？

　　我們的律師認(rèn)為，因購(gòu)房人享受了其與已故配偶的工齡優(yōu)惠，最終以成本價(jià)購(gòu)得“房改房”的全部產(chǎn)權(quán)，故房屋屬于購(gòu)房人與已故配偶的共同財(cái)產(chǎn)，其中的一半份額應(yīng)依法分割歸購(gòu)房人所有，另一半則屬于已故配偶的遺產(chǎn)發(fā)生繼承，而對(duì)于再婚期間補(bǔ)差獲取剩余產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，因剩余產(chǎn)權(quán)的房款仍是建立在二人共同工齡優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，故房改房的購(gòu)房主體沒(méi)有發(fā)生變化，仍是購(gòu)房人與已故配偶，因此如房款中含有再婚配偶的出資，則其出資視為對(duì)購(gòu)房人的墊資幫扶，應(yīng)按債權(quán)關(guān)系處理，即再婚配偶的出資不能取得“房改房”的產(chǎn)權(quán)。

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