作為一個普通人，買房們生活中的一件大事。在買房之前，消費者往往首先接觸到開發(fā)商的宣傳信息，但一些開發(fā)商為了吸引顧客，夸大宣傳甚至虛假宣傳現(xiàn)象，消費者發(fā)現(xiàn)房子實際上與宣傳嚴重不一致。此時，作為一個消費者，我們應該如何維護他們的合法權益？接下來，讓上海房產(chǎn)官司的律師用一個案例來告訴你答案。

　　基本案情

　　原告郝與被告萊陽某房地產(chǎn)有限公司簽訂了購房合同，在萊陽某社區(qū)購買了一棟房子。被告沒有按照合同約定的時間交付房屋，原告說被告在買房前宣傳房屋是一梯一戶。交付房屋后，實際房屋為兩梯兩戶。許多房屋需要修理和改造。實際房屋與宣傳不符。為維護其合法權益，原告告訴法院，要求與被告公司終止商品房銷售合同。被告公司返還已付房款的首付款、已償還的抵押貸款本息，并賠償違約金與再購房的差價損失，協(xié)助其辦理終止網(wǎng)上簽約手續(xù)。　

　　對于新型冠狀病毒肺炎，被告公司認為新型冠狀病毒肺炎是由于不可抗力造成的，不應承擔逾期交付的責任。本案涉及的商品房自始至終設計為兩梯兩戶。原告還在本案涉及的商品房銷售合同附件1的房屋平面圖上簽字蓋章，代表原告知道房屋的設計和結構未在銷售過程中宣傳一梯一戶作為賣點。至于原告所說的商品房質量問題，屬于被告的保修范圍，不構成民事欺詐，原告無權終止商品房銷售合同。

　　根據(jù)爭議的焦點，上海房產(chǎn)官司的律師認為：

　　首先，原告提交的案件涉及房地產(chǎn)項目的早期宣傳彩頁、原告親屬與被告銷售經(jīng)理的微信聊天記錄、原告等人與被告經(jīng)理、萊陽市建設部工作人員的現(xiàn)場對話記錄、房屋質量問題的視頻光盤、照片打印件等證據(jù)，可以相互證明，可以形成一個相對完整的證據(jù)鏈，足以證實被告在早期宣傳過程中，確實將相關的房屋類型宣傳為一梯一戶，樣板間也按一梯一戶設計，原告的初衷也是買一梯一戶的房子，但被告實際交付給原告的房子不是一梯一戶，有電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不規(guī)則等質量問題。

　　第二，雖然原告在商品房銷售合同附件1房屋平面圖中簽字，但附件沒有對房屋類型等信息作出具體說明，結合商品房銷售合同大多是標準合同，買方一般缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識，很難通過房屋平面圖直接了解房屋的具體情況，一般根據(jù)賣方的要求簽字等客觀事實，應認為，僅僅依靠原告在房屋平面圖上的簽名，不足以證明原告知道他在簽訂合同時買的不是一梯一戶，也不足以證明原告改變了自己的意思，同意購買非一梯一戶的房子。　　

　　第三，本案涉及商品房銷售合同附件四補充協(xié)議第十四條宣傳材料/宣傳文件/樣板區(qū)第一款。被告以口頭、傳單等形式表達和提供的信息僅供原告參考，不構成要約。如果后期發(fā)生變化，將不另行通知。雖然原告在協(xié)議簽署處簽字蓋章確認，但本條款本質上是限制或免除被告責任并與原告有重大利益的條款。在簽訂合同時，被告應當按照《中華人民共和國合同法》第三十九條的規(guī)定，按照公平誠實的信用原則履行合理的提示和解釋義務，但被告未履行上述義務，認為本條款對原告沒有法律效力。

　　第四，對于原告主張的被告延期交付的問題，經(jīng)上海房產(chǎn)官司的律師調查，由于新冠病毒感染引起的肺炎疫情，延期交付確實影響了房地產(chǎn)項目的建設進度。被告已向原告履行通知義務，扣除延期后的最終交付時間未違反雙方約定的，原告主張不構成終止合同的法律原因。

　　裁判結果

　　最后，法官判決解除原告郝與被告萊陽房地產(chǎn)有限公司簽訂的商品房銷售合同，被告萊陽房地產(chǎn)有限公司協(xié)助原告郝在判決生效后10天內解除網(wǎng)上簽字程序，同時返還原告郝已支付房屋首付款、抵押貸款本金，并賠償原告郝涉及房屋抵押貸款利息。

　　裁判要旨

　　賣方銷售商品房，堅持誠信原則，不誤導，夸大早期宣傳，同時在商品房銷售合同的過程中，充分履行提示義務，讓買方全面準確地了解房屋結構、房屋類型等信息，不能利用其專業(yè)優(yōu)勢，片面指導。否則，一旦構成根本違約，買方有權根據(jù)法律或合同行使終止合同的權利，并要求賠償合理的損失。

　　律師說法

　　在本案中，上海房產(chǎn)官司的律師根據(jù)相關證據(jù)，法官認定被告在早期宣傳過程中有一梯一戶宣傳；在實踐中，大多數(shù)商品房銷售合同都是標準合同，買方一般缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識，難以直接了解房屋的具體情況，僅僅依靠原告的簽名，不足以證實被告的主張；雖然合同中規(guī)定的宣傳材料不構成要約，但本條款本質上是限制或免除被告責任的條款，與原告有重大利益關系，被告應當按照公平誠實的信用原則履行合理的提示和解釋義務，但被告未履行上述義務，應當認為本條款對原告沒有法律效力。根據(jù)上述因素，判決終止合同，被告將首付款返還給原告，支付抵押貸款并承擔合理利息。