房地產公司辯稱，其并不知道房屋已經售出，不存在隱瞞真相的主觀惡意和欺詐故意，故不能承擔《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二款規(guī)定的賠償責任。上海律師事務所為您解答一下有關的問題。

　　對此，最高法院在說理部分明確:“只要出賣人在商品房買賣合同訂立后實際將房屋出售給第三人，不能取得房屋的買受人可以要求出賣人承擔不超過已付房價款兩倍的賠償責任，而在出賣人存在惡意故意違約的前提下，上述條款并無此賠償責任。

　　本案中，由于其中一份購房合同只有買受人和代理公司的簽名，沒有房地產公司的簽名，但由于合同中明確約定了出賣人、委托代理機構和買受人，且買受人知曉浩宇公司有權代理的行為，根據《合同法》第四百零二條的規(guī)定，該合同被認定為有效，仍直接約束房地產公司和買受人。

　　對使用房產企業(yè)銷售公司代理管理模式的合規(guī)風險及建議。代理公司與房地產公司簽訂銷售代理合同后，應當在銷售現場或者銷售案件現場以外的地點銷售，在整個代理過程中，參與產品介紹、簽訂合同、處理收集、交接材料等一系列為購房者服務的工作，同時還向房地產公司申請銷售價格優(yōu)惠、銷售數據報告、清算代理費、信息傳遞等一系列工作。

　　1、房地產公司對代理機構在銷售過程中的違法行為承擔法律后果。

　　根據《中華民國通則》第六十三條第六十五條第三款的規(guī)定: “委托書不清楚的，委托人對第三人承擔民事責任，代理人承擔連帶責任?！?

　　在銷售過程中，代理人可能夸大或錯誤介紹產品，超出授權銷售范圍，非法收取房款，錯誤報告銷售數據等。從法律法規(guī)的角度來看，這些行為的后果由房地產公司承擔責任。

　　2、房地產公司與代理公司之間的內部協(xié)議不能對抗善意購買人。

　　《合同法》第四百零二條:“受托人在委托人授權范圍內，以自己的名義與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

　　在民法上保護“善意第三人”。在房產管理公司和代理有限公司進行合同約定中的事項，屬于我們彼此間合同雙方當事人要遵守的權利保障義務，不能以此對抗善意的購房人，由購房人承擔自己不利的后果。故，代理企業(yè)公司發(fā)展超出被授權的范圍問題作出的行為，在不違反相關法律政策法規(guī)禁止性規(guī)定的前提下，一般被認定為一種有效。

　　3、購買樓宇人士的合理照顧責任不應定得太高

　　民法中的“注意義務”是指行為人在做某事時，應當能夠預見其行為可能產生的某些危害后果，并采取預防措施避免危害后果的發(fā)生。購房人在簽訂合同時，應當查驗合同的簽訂主體、購房款的支付對象、收據和發(fā)票等文件。

　　本案中，房地產公司主張不承擔責任，因為買方的合同沒有騎縫章和修正條款，買方將房款支付給了業(yè)務員。然而，法院在作出判決時充分考慮了現實情況。在中國大部分地區(qū)，房價處于上漲周期。購房者為了買房，往往會有一種恐慌的心態(tài)，往往會提前付款或者業(yè)務員隨便簽什么文件。這些不正規(guī)的操作發(fā)生在合理的場所(如售樓處)和流程(如銷售人員聲稱先收)，將購房者的注意義務界定在合理的范圍內，要求房地產公司承擔把關不嚴的責任。

　　4、不需要判斷房地產公司對“一房二賣”是否存在主觀惡意。

　　關于“請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償經濟責任”，是為制裁違約方而加重其違約風險責任的一種需要特別重要形式。是否滿足要求出賣人具有“惡意”？

　　上海律師事務所認為，從法條本身進行定義方面來講，只要求事實上已經存在二重買賣的行為，并沒有發(fā)展要求出賣人具有一些惡意違約故意作為我國適用前提，所以，即使因代理有限公司信息遺漏或者出現錯誤上報銷售管理數據，導致中國房產服務公司事實上不知曉而產生一房二賣，也是非常符合此懲罰性賠償的情形的，也不能“甩鍋”。